Eine kostensparende Alternative, anstelle von Grundschuld und Hypothek kann beim Hauskauf auch die Negativerklärung als Sicherheit eingesetzt werden.

Bei Kauf oder Bau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung verlangen Banken als Sicherheit fast ohne Ausnahmen Grundschulden oder Hypotheken. Diese Grundpfandrechte werden nach der Beglaubigung durch einen Notar zu Gunsten der Bank ins Grundbuch eingetragen.

Damit besitzt der Kreditgeber eine wertvolle Sicherheit - mit der er gegebenenfalls die Zwangsversteigerung der belasteten Immobilie betreiben kann. Für den Kreditnehmer sind notarielle Beurkundung beziehungsweise Beurkundung und Eintragung des Grundpfandrechtes zudem eine teure Angelegenheit.

Wer dagegen bereit ist, mit der Bank hartnäckig zu verhandeln und sich seiner Position als stets zuverlässiger Kreditnehmer bewußt ist, kann die Eintragung des Grundpfandrechtes möglicherweise vermeiden.

Dazu sollte dem Bankmitarbeiter eine so genannte "Negativerklärung" vorgeschlagen werden. Inhalt dieser Erklärung ist neben dem deutlichen Hinweis auf die persönliche Kredithaftung des Kunden die Verpflichtung, die finanzierte Immobilie nicht ohne Zustimmung der Bank zu belasten oder zu verkaufen.

Je nach Inhalt der Verpflichtungserklärung darf der Kunde anderen Kreditgebern gegenüber weder Bürgschaften übernehmen noch andere Sicherheiten bestellen. Gleichzeitig mit dieser Erklärung akzeptiert der Kreditnehmer, daß er auf Anforderung der Bank zu deren Gunsten sofort ein Grundpfandrecht auf das jeweilige Grundstück eintragen lassen wird. Zur Sicherung dieses Anspruchs kann sich die Bank auch eine Vormerkung zu ihren Gunsten im Grundbuch eintragen lassen.

Von den Möglichkeiten der Grundschuldeintragung und Vormerkung wird die Bank in der Regel keinen Gebrauch machen, sie dienen lediglich zur zusätzlichen Absicherung, falls der Kunde den Kreditverpflichtungen nicht nachkommt.

Eine Negativerklärung setzt eine erstklassige Bonität des Kreditnehmers sowie entsprechende Vertrauensbasis voraus. Darüber hinaus sind Negativerklärungen nicht möglich, wenn die jeweilige Kredithöhe eine bestimmte Größenordnung übersteigt, die von Bank zu Bank unterschiedlich ist. Werden die Voraussetzungen erfüllt, sollte die Möglichkeit einer Negativerklärung frühzeitig angesprochen werden.

Während der Rückzahlung des Kredites wird sich das Bankinstitut durch die Vorlage von Grundbuchauszügen regelmäßig bestätigen lassen, daß sich der Kunde an die Vereinbarungen hält und das Grundstück nicht mit anderen Grundpfandrechten belastet wurde. Einem Verkauf der Immobilie wird der Kreditgeber in der Regel zustimmen. Allerdings wird dann die Bank auf der Bestellung eines weiteren Grundpfandrechtes oder auf einer angemessenen anderen Sicherheit bestehen. Dabei kann es sich zum Beispiel um die Bürgschaftserklärung eines zahlungskräftigen Verwandten oder um die Verpfändung von Geldanlagen oder Wertpapieren handeln.

Home