Die klassische Finanzierungsform von Immobilien ist das Annuitätendarlehen von Banken. Die Annuität setzt sich aus einer Kombination aus Zins und Tilgung zusammen.

Die Höhe des Zinssatzes ist neben den tagesaktuellen Refinanzierungsmöglichkeiten der Banken von der Zinsfestschreibungszeit abhängig. Im Allgemeinen ist der Zins um so höher, je länger er vertraglich festgeschrieben werden kann. Meist werden Zinskonditionen mit einer Zinsfestschreibung von fünf oder zehn Jahren nachgefragt.

Einige Hypothekenbanken schreiben die Darlehenszinsen auch bis zu zwanzig Jahre und länger fest. Je höher der Zins, um so schneller wird bei gleicher Anfangstilgung entschuldet, d.h. je niedriger das Zinsniveau, desto eher sollte über alternative Tilgungsformen nachgedacht werden.

Eigennutzer

Die schnelle Entschuldung des finanzierten Eigenheims sollte in der Prioritätenliste des Immobilienkäufers ganz oben stehen. Das Tempo der Entschuldung bei Annuitätendarlehen ist über den Anfangstilgungssatz steuerbar. Eine weitere Möglichkeit zur Tilgung bieten die Eigenheim- und Kinderzulagen. Wird der Einsatz richtig vereinbart, kann dies eine Beschleunigung für die Entschuldung bedeuten. Daher sollten in jedem Fall Sondertilgungsmöglichkeiten bzw. die Einzahlung der Zulagen nach Auszahlung durch das Finanzamt auf das Darlehenskonto mit dem Kreditinstitut vereinbart werden. Dabei ist zu beachten, daß diese Sondertilgungen keine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen und die monatliche Belastung durch Zins- und Tilgung innerhalb der Zinsfestschreibungszeit konstant bleibt. Die Beschleunigung der Tilgung entsteht dadurch, daß der Tilgungsanteil der monatlichen Raten schneller ansteigt und somit eine schnellere Entschuldung stattfindet.

Kapitalanleger

Käufer bzw. Bauherren vermieteter Immobilien müssen die Auswahl der Finanzierungsart unter steuerlichen Gesichtspunkten betrachten. Schuldzinsen sind bei fremdgenutzten Immobilien Werbungskosten und somit steuerlich abzugsfähig. Bei einem Annuititätendarlehen verringert sich mit jeder Rate die Restschuld und somit der Zinsanteil der nächsten Zins- und Tilgungsrate. Durch den progressiv fallenden Zinsanteil verringern sich die Steuervorteile durch den Schuldzinsenabzug beim Annuitätendarlehen. In diesem Fall ist es angebracht auf die annuitätische Tilgung zu verzichten und die Tilgung über einen Investment-Sparplan oder eine britische Lebens- bzw. Rentenversicherung (spekulativer angelegt als deutsche), zu realisieren. Das potentielle Risiko dieser Tilgungsformen wird durch die Steuervorteile wettgemacht. Bei diesem endfälligen Darlehen verringert sich während der gesamten Darlehenslaufzeit die Restschuld und damit der Darlehenszins, zumindest innerhalb der Zinsfestschreibungszeit, nicht. Das heißt, daß sich die steuerliche Absetzbarkeit der Schuldzinsen nicht verändert und deutliche Steuervorteile realisiert werden können. Dazu kommt die Chance der möglichen höheren Rentabilität der Sparverträge. Für Kapitalanleger ist das Annuitätendarlehen selten die richtige Finanzierungsform.

Home