Das Mietrechtsreformgesetz trat ab dem 01.09.2001 in Kraft. Ziel war die Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechtes. Es ist eine Neugliederung geschaffen worden, die alle Mietrechtsvorschriften im BGB zusammenfaßt. Das Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) wurde aufgehoben.

Überblick über die Neuregelungen:

1. Abschluß von Mietverträgen

Gesetzliche Regelungen können nur in Ausnahmefällen per Mietvertrag zu Lasten des Mieters ausgeschlossen werden. Ansonsten sind vom Gesetz abweichende Vereinbarungen zu Lasten des Mieters grundsätzlich unwirksam.

a) Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache
Es kann im Vertrag aufgenommen werden, daß Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, auch wenn sie durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden sind, vom Mieter übernommen werden müssen.
Dies spielt insbesondere in den Fällen eine Rolle, wenn die Mietsache z.B. durch Zigarettenrauch des Mieters erheblich beeinträchtigt wird. Die Beseitigungsverpflichtung des Mieters ist eine der wenigen zulässigen Abweichungen vom Gesetzeswortlaut. Dies ist gem. § 538 BGB möglich.

b) Zustimmung zu baulichen Veränderungen und Sicherheitsleistung
Nach § 554 a BGB kann der Mieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind.
Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn seine Interessen an der unveränderten Erhaltung der Mietsache denen des Mieters am Umbau überwiegen. Dieses Recht des Mieters auf Zustimmung kann der Vermieter von der Leistung einer Sicherheit für die Rückbaukosten gem. § 554 a III BGB abhängig machen, wobei deren Höhe nicht festgelegt ist.

c) Mietverträge auf bestimmte Zeit
Der Abschluß eines befristeten Mietvertrages ist grundsätzlich nur noch bis zum 31.08.2001 möglich. Danach kann eine Befristung nur mit sachlichem Grund vereinbart werden, gem. § 575 BGB. Ein sachlicher Grund ist dann gegeben, wenn der Vermieter gemäß § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will.

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit abschließen, wenn er die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instandsetzen will, daß die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erschwert werden oder er die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten (z.B. Mitarbeiter) vermieten will, gem. § 575 Abs. 1 Nr. 2 und 3 BGB.

Der Grund der Befristung muß dem Mieter bei Vertragsabschluß schriftlich mitgeteilt werden. Andernfalls wird das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Kann der Mieter nachweisen, daß sich der im Mietvertrag angegebene sachliche Grund später als nicht zutreffend herausstellt, dann gilt grundsätzlich der Vertrag als unbefristetes Mietverhältnis weiter.

d) Eintritt in das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters
Folgende Neuregelungen für den Tod des Mieters wurden auch in das Gesetz aufgenommen:

Wie vor der Reform tritt der Ehegatte auch im neuen Recht in das Mietverhältnis ein. Dies gilt ebenso für den Lebenspartner. Hierbei bestehen verfassungsrechtliche Bedenken, weil z.B. der Freistaat Sachsen rechtliche Schritte gegen das Lebenspartnerschaftsgesetz angekündigt hat. Lebenspartner ist, wer in eine Lebenspartnerschaftsliste eingetragen ist. Diese liegt bei den jeweiligen Regierungspräsidien aus. Auch der Lebenspartner und Dritte, die den Haushalt mitgeführt haben, können lt. § 563 II BGB nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis eintreten.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem Eintritt der o.g. Personen erfahren hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist nur kündigen, wenn in dieser Person ein wichtiger Grund zur Vertragsbeendigung vorliegt, gem. § 563 IV BGB.

Gem. § 564 BGB n. F. besteht ein Kündigungsrecht für den Erben und den Vermieter innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt ist.

2. Minderung

Der Mieter ist gem. § 536 BGB nur zur Zahlung einer angemessenen herabgesetzten Miete verpflichtet, wenn die Räume mangelhaft sind. Welche Höhe die Mietminderung ausmacht, ist auch künftig im Einzelfall zu ermitteln. Hierbei ist es zu vermuten, dass die bisherige Praxis zur Mietminderung weiterhin angewendet wird.

Es ist hierbei zu beachten, dass Räume mit verstärktem Verbrauchsinteresse wie Küche und Bad einer anderen Minderungsquote unterliegen als Räume mit einem sogenannten Affektionsinteresse, wie beispielsweise das Wohnzimmer.

Der Mieter kann jedoch grundsätzlich seine Rechte auf Minderung und Beseitigung von Mängeln nicht geltend machen, wenn er bei Beginn des Mietverhältnisses die Mängel kannte, gem. § 536 b BGB.

Sollten hierzu Fragen bestehen, stehen wir Ihnen gern zur Seite.

3. Selbsthilferecht des Mieters

Nach dem neu eingeführten § 536 a Abs. 2 BGB kann der Mieter einen Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit dessen Beseitigung in Verzug ist oder wenn dies zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes der Mietsache notwendig ist.

Es ist umstritten, welche Schadensersatzansprüche der Mieter geltend machen kann. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter Reparaturen von Drittfirmen mit erheblichem Aufwand ausführen lässt, die der Vermieter selbst oder durch seine Mitarbeiter kostengünstiger durchführen konnte.

4. Kündigung

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchstabe a BGB i.V.m. § 569 Abs. 3 BGB weiterhin möglich.

Es gilt zu beachten, dass die Kündigung wegen Zahlungsverzuges nunmehr unwirksam wird, wenn der Schuldner oder eine Sozialstelle innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit die gesamte Miete und die fällige Entschädigung bezahlen. Die alte Regelung sah eine einmonatige Frist vor. Als Begründung wird hierfür angeführt, dass die Sozialträger meist zu wenig Zeit zur Prüfung der geltend gemachten Ansprüche haben. Deshalb wurde die zweimonatige Frist aufgenommen.

§ 543 Abs. 3 BGB bildet eine Spezialregel bei der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis. Sollte der Mieter eine Pflicht aus dem Mietvertrag erheblich verletzen, muss ihm erst eine Frist mit der Aufforderung gesetzt werden, die Pflichtverletzung zukünftig zu unterlassen. Erst wenn die Abhilfefrist abgelaufen ist oder eine Verweigerung der Mieters nachweisbar vorliegt, kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden.

Das Mietverhältnis kann durch außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 569 BGB beendet werden, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Nutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Das gilt auch, wenn der Mieter die gefahrbringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt hat oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.

Dies gilt insbesondere bei Straßenlärm, der zu Schlafstörungen des Mieters führt. Ob der einzelne Mieter nachweisen kann, dass er tatsächlich unter Schlafstörungen wegen des Straßenlärmes leidet, bleibt abzuwarten.

Gem. § 569 Abs. 2 BGB begründet eine nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Mieter eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.

Gem. § 573 a BGB hat der Vermieter ein erleichtertes Kündigungsrecht, wenn Vermieter und Mieter unter einem Dach wohnen. Dieses Kündigungsrecht gilt nur dann, wenn das Haus nur zwei Wohnungen hat, jedoch nicht, wenn noch weitere Wohnungen im Haus vorhanden sind.

Zu den ordentlichen Kündigungsfristen ist zu sagen, dass der Mieter innerhalb von drei Monaten das Mietverhältnis kündigen kann, gem. § 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB. Hierbei bestehen jedoch große verfassungsrechtliche Bedenken. Dies deshalb, da der Mieter eine kürzere Kündigungsfrist bei längerfristigen Mietverträgen hat als der Vermieter.
Es bleibt abzuwarten, ob diese Regelung einer verfassungsrechtlichen Überprüfung stand hält.

Es kann mit dem Mieter von Wohnraum, der nun zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden, gem. § 573 c Abs. 2 BGB.

Der Vermieter hat eine gestaffelte Kündigungsfrist, gem. § 573 c Abs. 1 BGB. Dauert das Mietverhältnis bis zu fünf Jahren an, kann er mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Wenn das Mietverhältnis bis zu acht Jahren dauert, beträgt die Frist sechs Monate, über acht Jahren neun Monate.

Gem. § 577 BGB hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn Wohnungseigentum an Dritte verkauft werden soll. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an Familienangehörige oder einen Angehörigen seines Haushaltes veräußert. Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum verkauft worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen, gem. § 577 a BGB. Vorher betrug diese Frist zwei Jahre.

Es besteht die Möglichkeit, diese Frist bis auf zehn Jahre zu verlängern, gem. § 577 a Abs. 2 BGB. Hier ist der Landesgesetzgeber gefragt.

Sollten Sie weitere Fragen zur Kündigung haben, stehen wir Ihnen gern zur Seite.

5. Schönheitsreparaturen

In das neue Mietrechtsreformgesetz sind keine gesetzlichen Regelungen zur Übernahme der Schönheitsreparaturen aufgenommen worden. Dies stößt an sehr viel Kritik, weshalb zu vermuten ist, dass weitere gesetzliche Neuregelungen folgen.

Es ist ratsam, - wie bisher - in den Mietvertrag aufzunehmen, dass der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen auszuführen. In welchem Umfang der Mieter verpflichtet werden kann, ist im Einzelfall zu prüfen.

6. Kaution

Die Kaution kann im Wohnraummietrecht nicht durch die Stellung einer Bürgschaft ersetzt werden. Das bedeutet, es bleibt bei der alten Regelung. Die Kaution ist in Geld auf einem Sparbuch zu hinterlegen.

7. Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen

Gem. § 554 BGB ist der Mieter verpflichtet, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, die insbesondere zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung eines neuen Wohnraumes dienen. Es sei denn, dass dies für ihn oder seine Familie oder für einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderen Mietern des Gebäudes nicht zu rechtfertigen ist.

Der Mieter besitzt ein Sonderkündigungsrecht gem. § 561 BGB, wenn der Vermieter nach einer Modernisierung eine Mieterhöhung geltend macht.

Im Übrigen haben sich die Regelungen nicht erwähnenswert verändert.

8. Vertragsstrafeversprechen

§ 555 BGB regelt, dass im Wohnraummietrecht ein Vertragsstrafeversprechen unwirksam ist.

9. Betriebskosten

Eine pauschale Verweisung auf § 27 Abschnitt 2 der Betriebskostenumlageverordnung reicht im Mietvertrag zur Einbeziehung aller zulässigen Betriebskosten aus.

Die Umlegung nach der Heizkostenverordnung bleibt unberührt. Wenn die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben, sind die Betriebskosten, vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften, nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, gem. § 556 a BGB.

Neu im Gesetz aufgenommen ist, dass die Betriebskosten innerhalb einer Jahresfrist abgerechnet werden müssen, gem. § 566 BGB.

Danach sind die Vermieter mit Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen. Eine Ausnahme besteht dann, wenn eine verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten ist. Das kann beispielsweise gegeben sein, wenn die Versorgungsträger verspätet abrechnen.

Diese Neuregelung gilt nicht für Abrechnungszeiträume, die vor dem 01.09.2001 enden.

Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung können nur innerhalb eines Jahres geltend gemacht werden.

Die Erhöhung der Betriebskostenpauschalen und der Vorauszahlungen oder Ermäßigungen ist gem. § 560 BGB grundsätzlich möglich. Diese Erhöhungsmöglichkeit der Pauschalen muss gem. § 560 Abs. 4 BGB und die Vorauszahlung gem. § 560 Abs. 2 BGB im Mietvertrag aufgenommen werden.

§ 556 Abs. 2 BGB regelt, dass die Betriebskosten in einem angemessenen Rahmen vorverauslagt werden können. Das bedeutet, dass ein 10%iger Zuschlag für die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung zulässig ist.

10. Miete und Mieterhöhung

Gem. § 556 b BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.

Gem. § 557 BGB können Mieterhöhungen nur um einen bestimmten Betrag geltend gemacht werden. Die Vertragsparteien können künftige Änderungen der Miethöhen als Staffelmieten gem. § 557 a BGB oder als Indexmiete nach § 557 b BGB vereinbaren.

a) Staffelmiete

Bei der Vereinbarung einer Staffelmiete muss ein genauer Betrag angegeben werden, um welchen sich die Miete erhöht.
Es muss mindestens ein Jahr eine konstante Miete gezahlt werden.
Das Kündigungsrecht des Mieters ist für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen.

Ist eine Staffelmiete vereinbart, kann daneben eine Mieterhöhung, z.B. wegen der Umlage der Modernisierungskosten, nicht erklärt werden.

b) Indexmiete

Es ist auch möglich, dass die Parteien schriftlich eine sogenannte Indexmiete vereinbaren. Der Index richtet sich dann nach dem vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenserhaltung aller privaten Haushalte in Deutschland.

Im Gewerbemietrecht kann auch ein anderer Index der Mietberechnung zugrunde gelegt werden.

Die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Es können daneben die Miete bei Modernisierung des Mietobjektes und die Betriebskostenpauschale erhöht werden.

Die Änderungserklärung der an einen Index angepassten Miete kann in Textform erfolgen. Das ist beispielsweise durch eine nicht unterschriebene Faxmitteilung möglich. Hierbei bestehen jedoch erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken, weil die Textform im Gesetz bisher nicht legal definiert ist.

Es ist vorgesehen, dass durch die Verabschiedung des Signaturgesetzes in das BGB eine Neuregelung zur Schriftform aufgenommen wird, die definiert, was unter Textform zu subsumieren ist. Dieses Gesetz ist jedoch bisher noch nicht in Kraft getreten, weshalb abzuwarten bleibt, was die Rechtsprechung unter Textform versteht.

Bei der Vereinbarung einer Indexmiete ist zur Erhöhung der Miete die Änderung des zugrundegelegten Preisindexes notwendig. Deshalb ist es insbesondere im Gewerbemietraumrecht, aber auch im Wohnraummietrecht erforderlich, die Entwicklung der einzelnen Bezugsgrößen turnusmäßig zu betrachten.

Die Wirksamkeit der Mieterhöhung infolge der Veränderung des Preisindexes tritt mit Beginn des übernächsten Monats nach Zustellung des Mieterhöhungsverlangens ein.

c) Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete

Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter nach 15 Monaten gleichbleibender Miete verlangen. Bisher sahen die gesetzlichen Regelungen ein Jahr vor. Die Miete darf um nicht mehr als 20 % erhöht werden. Vor der Gesetzesänderung betrug diese Kappungsgrenze 30 %.

Es ist zu empfehlen, wenn eine Mieterhöhung innerhalb des letzten Jahres nicht vorgenommen wurde, dass diese noch bis zum 31.08.2001 dem Mieter zugestellt wird. Bis zu diesem Zeitpunkt muss die Mieterhöhung dem Mieter zugegangen sein, damit noch für die Mieterhöhung die alten Regelungen gelten. Es ist nicht entscheidend, ab wann die Mieterhöhung gelten soll.

Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und das Mieterhöhungsverlangen muss begründet werden. Diese Begründung kann durch einen Verweis auf einen qualifizierten Mietspiegel, der alle vier Jahre neu errichtet werden muss, oder auf einen einfachen Mietspiegel erfolgen.

Dieser einfache Mietspiegel muss alle zwei Jahre neu durch die Gemeinde, örtliche Vertreter der Mietervereine oder der Haus- und Grundbesitzervereine erstellt werden.

Das Mieterhöhungsverlangen kann auch durch Auskunft aus Mietdaten begründet werden, die durch anerkannte Internetfirmen gesammelt werden.

Sollten Sie Fragen zur Mietdatei haben, stehen wir Ihnen gern zur Seite.

Des Weiteren kann ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger die neue Miete und Vergleichbarkeit der Wohnungen feststellen.

Wohnungen aus dem eigenen Bestand können auch als Vergleichswohnungen herangezogen werden.