Schönheitsreparaturen

Eine Renovierungsregelung ist bei der Mietrechtsreform außen vor geblieben.

Ist in der Mietwohnung etwas defekt oder verschlissen, muß der Vermieter die nötigen Reparaturen bezahlen. Schließlich verdient er ja mit seiner Immobilie Geld. Doch in der Praxis sieht das anders aus. "Mehr oder weniger geschickt versuchen Vermieter immer wieder, die Kosten auf ihre Mieter abzuwälzen", weiß Hermann-Josef Wüstefeld vom Deutschen Mieterbund. Das gilt ganz besonders für die sogenannten Schönheitsreparaturen - also "alle Arbeiten, die man mit Tapeten, Farben, Pinsel und Gips erledigen kann" (Wüstefeld). Sie dürfen - anders als bei reinen Reparaturkosten - per Mietvertrag dem Mieter aufgebürdet werden.

Grundsätzlich ist zwischen der Anfangs- und Endrenovierung, also dem Instandsetzen der Wohnung bei Ein- oder Auszug, sowie laufenden Schönheitsreparaturen zu unterscheiden. Für diese Arbeiten gibt es vermeintliche Fristen, auf die Vermieter immer wieder gerne verweisen. Allerdings hat der Gesetzgeber bisher nicht verbindlich geregelt, was wie oft renoviert werden muß. Hier kommt es auf den Mietvertrag an, vieles wird erst vor Gericht geklärt. So lehnte das Landgericht München unlängst das Begehren eines Vermieters vom Tisch, die Heizkörper müßten nach drei Jahren mit neuer Farbe versehen werden. "Abwegig" und "als Klauselvereinbarung unwirksam" urteilte das Gericht (AZ.: 12 S 998/01).

Eine Renovierungsregelung ist auch bei der Mietrechtsreform außen vor geblieben. Weil eine gesetzliche Regelung fehlt, haben sich in den Mietvertragsformularen zwei Systeme etabliert, nach denen die Verschönerungsintervalle festgelegt werden: der Fristenplan und die Bedarfsklausel. Und um diese Schönheitsreparaturen gegebenenfalls überprüfen zu können, ist der Vermieter sogar zu gelegentlichen Inspektionen berechtigt, allerdings nur nach zwei bis dreiwöchiger Anmeldefrist und zu üblichen Zeiten.

Der Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums sieht vor, daß Küche, Bad und Dusche alle drei Jahre zu renovieren sind, Wohn- und Schlafräume sowie Flur, Diele und Toiletten alle fünf Jahre und bei weiteren Nebenräumen reicht es in der Regel, alle sieben Jahre zu streichen. Diese Fristen gelten allgemein als üblich und angemessen.

Verkürzungen der Intervalle sind aber durchaus zulässig, allerdings nur in vertretbarem Rahmen. Eine Forderung nach Totalrenovierung der Wohnung alle zwei bis drei Jahre beispielsweise ist klar rechtswidrig. Grundsätzlich gilt, daß die Fristen stets mit dem Datum des Einzuges beginnen. Wer wieder auszieht, bevor die allgemein üblichen Fristen greifen, muß keine Schönheitsreparaturen vornehmen. Ebenfalls unzulässig sei ein Zusatz in einer Fristenplanklausel, der den Mieter zusätzlich zur turnusmäßigen Renovierung zu einer Anfangs- oder Endrenovierung verpflichtet. Ein solcher Zusatz lasse den gesamten Passus ungültig werden.

Die andere Variante im Mietvertrag, die Bedarfsklausel, verpflichtet den Mieter dazu, Schönheitsreparaturen nur im Bedarfsfall durchzuführen. Der Bedarf wird dabei im Streitfall jeweils von einer neutralen dritten Instanz festgestellt. Klauseln, die eine Renovierung bei Bedarf fordern, sind aber nur dann zulässig, wenn der Mieter, der in eine unrenovierte Wohnung einzieht, nicht zu einer Anfangsrenovierung verpflichtet ist, so der Jurist. Die Feststellung des tatsächlichen Bedarfs richtet sich dabei letzten Endes zumeist nach obiger Fristenregelung. Zeige sich aber, dass trotz Fristablauf noch kein Handlungsbedarf bestehe, so müsse auch nicht renoviert werden.