Renovierungspflicht beim Auszug aus einer Mietwohnung

Muss bei Auszug aus einer Wohnung tatsächlich immer renoviert werden?

Diese Frage hat sich jeder, der eine Mietwohnung bewohnt und aus dieser ausziehen will, sicherlich so oder anders schon gestellt. Wie in der Juristerei üblich, gibt es auch hier keine allgemeingültige Antwort, jedoch einige grundsätzliche Dinge.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Unter Schönheitsreparaturen ist i. A. das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren, Fenster sowie der Außentüren von innen zu verstehen. Darüber hinaus können sich Mieter und Vermieter im Mietvertrag durch Individualvereinbarung auf weitere Dinge einigen, die unter Schönheitsreparaturen fallen sollen.

Nach dem Gesetz ist der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig.

Wird im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, so ist gemäß § 535 BGB stets der Vermieter für die Durchführung der Schönheitsreparaturen zuständig. Das ist jedoch eher der Ausnahmefall. In fast allen Wohnungsmietverträgen finden sich Klauseln zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Aber Achtung: Nicht jede Klausel zu Schönheitsreparaturen ist wirksam. Unwirksame Klauseln können dazu führen, daß der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführen muß.

Welche Klauseln sind im Regelfall zulässig?

Da es sich bei Mietverträgen im Regelfall um Formularmietverträge handelt, findet meist das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen Anwendung. Insoweit sind der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter Grenzen gesetzt. Die häufigsten Probleme in diesem Zusammenhang treten bei der Frage auf, wann und wie Schönheitsreparaturen auszuführen sind. Hinsichtlich des "wann" sind grundsätzlich Renovierungsverpflichtungen nach einem so genannten Fristenplan wirksam. Er kann beispielsweise vorschreiben, Nassräume wie Küche und Bad alle drei Jahre, Flur, Wohn- und Schlafzimmer alle fünf Jahre sowie Nebenräume alle sieben Jahre zu renovieren. Problematisch wird es immer dann, wenn die auferlegte Pflicht zur Renovierung unverhältnismäßig ist.
Dies sieht die höchstrichterliche Rechtsprechung beispielsweise dann als gegeben an, wenn sogenannte Endrenovierungsklauseln, wie z. B. "Die Wohnung ist in einem renovierten Zustand zurückzugeben.", vereinbart werden, ohne daß weder die Zeit, die der Mieter die Wohnung bewohnt hat, noch die tatsächlich gemäß dem Fristenplan erbrachten Schönheitsreparaturen berücksichtigt werden. Dies kann zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters z. B. dann führen, wenn dieser nur eine kurze Zeit in der Wohnung gewohnt hat oder ein halbes Jahr nach Erbringung der Schönheitsreparaturen aus der Wohnung auszieht. Klauseln, die Vorstehendes unberücksichtigt lassen, können zur Unwirksamkeit der gesamten Bestimmung führen mit der Konsequenz, daß der Vermieter sämtliche Schönheitsreparaturen gemäß § 535 BGB selbst zu tragen hat. Da viele Mietverträge eine Endrenovierungsklausel vorsehen, ist diese Problematik für viele Mieter von Bedeutung.

Beim "wie" hinsichtlich der Ausführung der Schönheitsreparaturen hat der Vermieter im Normalfall nur einen Anspruch darauf, daß die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden. Ein Anspruch des Vermieters darauf, daß ein Fachbetrieb und gegebenenfalls ein bestimmter Fachbetrieb damit beauftragt wird, besteht nicht. Eine solche Vereinbarung hat jedoch nicht zur Konsequenz, daß der Mieter dadurch von der Schönheitsreparaturen befreit ist, sondern nur, daß er diese fachgerecht auszuführen hat.
Abgeltungsklausel im Normalfall wirksam

Dagegen ist i.d.R. eine Klausel wirksam, welche die Renovierungspflicht nach einem Fristenplan vereinbart und für den Fall, daß der Zeitpunkt der nächsten fälligen Renovierung bei Auszug des Mieters noch nicht erreicht ist, der Mieter dem Vermieter anteilig die Kosten einer Renovierung schuldet. In diesem Fall kann es übrigens günstiger sein, wenn der Mieter die Wohnung selbst komplett fachgerecht renoviert statt die Kosten eines entsprechenden Handwerksbetriebes, auch wenn diese nur anteilig zu tragen sind, zu zahlen. Diese Möglichkeit muß im Vertrag unmißverständlich formuliert sein. Fehlt ein solcher Zusatz, kann dies zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel führen.

Eine Renovierungspflicht für den Mieter besteht grundsätzlich dann nicht, wenn der Mietvertrag lediglich die Klausel enthält, die besagt, daß die Wohnung "besenrein zurückzugeben" sei. Unter Besenreinheit versteht die Rechtsprechung lediglich die bloße Reinigung der Wohnung bzw. die Beseitigung grober Verschmutzung.

Die Erfahrung zeigt, daß in vielen Fällen, insbesondere durch die Aufnahme einer Endrenovierungsklausel, der diesbezügliche Passus des Mietvertrages unwirksam ist und damit die Schönheitsreparaturpflicht des Vermieters gemäß § 535 BGB eintritt. Das führt dann dazu, daß trotz entsprechender Klauseln im Mietvertrag die Wohnung nur besenrein zurückzugeben ist. Deshalb sollten sowohl Mieter als auch Vermieter bei der Vertragsgestaltung darauf achten, eine interessengerechte und rechtlich einwandfreie Verteilung der Schönheitsreparaturen herbeizuführen.

Beseitigung von Beschädigungen der Mietsache sind keine Schönheitsreparaturen.

Beschädigt der Mieter die Mietsache (vorsätzlich oder fahrlässig), hat der Vermieter einen Anspruch auf Ersatz des entstandenen Schadens. Dies hat mit Schönheitsreparaturen nichts zu tun. Sehr häufig auftretende Fälle sind hier die Beschädigung von Teppichböden oder Parkett durch Rotweinflecke oder Zigarettenlöcher. Auch das Streichen der Wohnung mit ungewöhnlichen Farben - wie schwarz, rot, dunkelblau etc. - zieht zumeist eine Schadenersatzpflicht des Mieters nach sich, wenn er bei Auszug den vertragsgemäßen Zustand nicht wiederherstellt.

BGH-Urteil